dan salah satu obrolannya tentang KPR
Weekday 1 hr sblm long wikend (22 Maret 2012) aku nemu excel ttg simulasi KPR Syariah dengan sistem flat dan anuitas di proporsi angsuran pokok dan angsuran marginnya.
Dan akhirnya ku printlah
Oh ya sebelumnya aku cerita dulu :
ALVI nemuin artikel di kaskus mengenai KPR Syariah
en dr artikel itu baru tau ternyata KPR Syariah yang mengenal sistem flat itu ada 2 macam
Istilah 2 macam ini hanya bahasaku ajiah yaitu :
1. Artian flat dalam arti sebenarnya
--> jadi maksudnya angsuran pokok, angsuran bunga dan cicilan perbulan nya FLAT sampai dengan akad berakhir
contoh : bulan 1 --> ang. pokok 20% : ang. bunga 80% = cicilan 100%
bulan 2 --> ang. pokok 20% : ang. bunga 80% = cicilan 100%
bulan 3 --> ang. pokok 20% : ang. bunga 80% = cicilan 100%
dst
2. Mengusung tema flat tp sebenarnya flat yang anuitas
--> jadi cicilan perbulannya emang flat sampai dengan akad berakhir tapi angsuran pokok dan angsuran bunga nya menganut sistem anuitas
contoh : bulan 1 --> ang. pokok 20% : ang. bunga 80% = cicilan 100%
bulan 2 --> ang. pokok 25% : ang. bunga 75% = cicilan 100%
bulan 3 --> ang. pokok 30% : ang. bunga 70% = cicilan 100%
dst
Okeh dari penjelasan yang diatas, kita mulai menganalisa yuuukkkk
Data yang dianalisa sebagai berikut:
Appraisal Rp 350.000.000
Pokok (80%) Rp 280.000.000
Tenor 180 bulan
Margin (flat) 8,91 %
Dengan tabel simulasi yang di download dari mbah google tuk KPR Syariah sistem flat dan anuitas di proporsi angsuran pokok dan angsuran marginnya, ni hasil evaluasinya beserta analisanya :
EVALUASI
1. Evaluasi total pokok dan bunga
Flat Anuitas in arrear Anuitas in advance
Angsuran Pokok 280.000.000 280.000.000 280.000.000
Angsuran Bunga 374.220.000 228.495.507 224.747.775
Total Pokok + Bunga 654.220.000 508.495.507 504.747.775
Angsuran per bulan 3.634.556 2.824.975 2.804.154
ANALISA
Selisih angsuran bunga dengan sistem flat vs anuitas in arrear sebesar Rp 145.724.493
---> jadi apabila ALVI menggunakan sistem flat so ALVI harus ngeluarin uang lebih banyak sebesar Rp. 145.724.493 atau "kehilangan" uang setiap bulannya sebesar Rp 809.581 dari pada menggunakan sistem anuitas in arrear. Kalo menggunakan sistem flat, RUGI gak tuh kehilangan uang sebesar nominal tersebut??? Mnurut pandangan ALVI ini bukan mengenai UNTUNG atau RUGI. Ini bisa dijadikan seperti jaminan atas keadaan ekonomi selama masa KPR yang bisa ajiah kan keadaan ekonomi memburuk sehingga ada resiko kenaikan bunga. Nah sistem flat ini dijamin gak akan ngikutin persentase bunga berjalan.
Selisih angsuran bunga dengan sistem flat vs anuitas in advance sebesar Rp 149.472.245
---> jadi apabila ALVI menggunakan sistem flat so ALVI harus ngeluarin uang lebih banyak sebesar Rp. 149.472.245 atau "kehilangan" uang setiap harinya sebesar Rp 830.401 dari pada menggunakan sistem anuitas in advance. Kalo menggunakan sistem flat, RUGI gak tuh kehilangan uang sebesar nominal tersebut??? Mnurut pandangan ALVI ini bukan mengenai UNTUNG atau RUGI. Ini bisa dijadikan seperti jaminan atas keadaan ekonomi selama masa KPR yang bisa ajiah kan keadaan ekonomi memburuk sehingga ada resiko kenaikan bunga. Nah sistem flat ini dijamin gak akan ngikutin persentase bunga berjalan.
Selisih angsuran bunga dengan sistem anuitas in arrear dan anuitas in advance sebesar Rp 3.747.752
--->jadi apabila ALVI memilih anuitas, alangkah baiknya memilih anuitas in advance karena ALVI dapat saving di angsuran bunganya sebesar Rp 3.747.752 selama cicilan 180 bulan yang setara dengan Rp 20.821 per bulan
2. Pelunasan di bulan ke 120 (pelunasan cicilan ke-121 sd selesai)
Flat Anuitas in arrear Anuitas in advance
Angsuran s.d bulan ke 120 436.146.667 338.997.005 336.498.503
Pelunasan di bulan ke 121 s.d selesai 93.333.333 136.375.306 135.370.236
Total pengeluaran KPR 529.480.000 475.375.360 471.868.740
ANALISA
Selisih saving pelunasan di bulan ke 121 s.d selesai dengan sistem flat vs anuitas in arrear sebesar Rp 43.042.027
---> dari detail diatas, diketahui apabila ALVI mw ngelunasin cicilan ke 121 s.d selesai, dengan menggunakan sistem flat dpt menghemat uang sebesar Rp 43.042.027 dibanding menggunakan sistem anuitas in arrear.
Selisih total pengeluaran KPR selama 120 bulan dan kemudian dilakukan pelunasan di bulan selanjutnya dengan sistem flat vs anuitas in arrear sebesar Rp 54.107.635
---> Walau nominal pelunasan seperti yang dijelaskan diatas lebih kecil, total yang dikeluarkan ALVI tuk KPR Syariah ini dengan sistem flat terdapat perbedaan lebih besar senilai Rp 54.107.635 dibandingkan dengan sistem anuitas in arrear yang artinya RUGI duonk yaks. Hhhhmmm tapi Rp 54.107.635 itu 10 taon lalu setara berapa rupiah yaks??? Worth it ga yah RUGI Rp 43.042.027 tetapi total pengeluaran KPR UNTUNG Rp 54.107.635 di 10 tahun y.a.d (April 2022, jika KPR dimulai April 2012) atau setara dengan Rp 300.598 per bulan??? En jawaban adalah balik ke kita masing - masing. Karena anuitas kan ada proporsi angsuran bunga yang berubah - ubah walaupun angsuran per bulan tetap. Jadi yah mungkin ini bisa ngaruh ke angsuran pokok yang mesti dilunaskan jikalau ingin percepatan pelunasan.
So kesimpulan dr artikel ini dikembalikan lagi kepada masing - masing pihak ^_^
Kalo kesimpulan ALVI perlu dishare juga yah?
ALVI si skrg blm bs mutusin milih KPR yg mana, soale msh perlu survei lebih lanjut antara lain:
1. Akan survei KPR Konvensional dulu. Soale bunga efektif flat 2taon yg kdg miring lumayan membantu *hehehee entar para penganten br jg ngerasain kali yaks, pengeluaran2 yg br nongol saat jd penganten baru hihihiii lebay. Trus sembari bandingin bunga berjln bank tersebut berapa soale biar bs prediksi bunga2 berjln yang akan datang.
2. Survei bank syariah yg menggunakan KPR flat tp anuitas. Tuk memastiin ajiah apakah besarannya angsuran pokok en angsuran bunga akan pasti sesuai itungan breakdown pertama. Soale kalo emang pasti, brarti lebih baik milih flat anuitas ini tp kalo proporsi angsuran pokok en angsuran bunga bs berubah2 ikutin bunga berjln (walo angsuran/bulan tetap), nah ini akan lebih bijak milih flat dlm arti sebenarnya karena ga akan menimbulkan permasalahan nantinya saat akan percepatan pelunasan krn itungan udah pasti dr awal.
Jadi intinya: angsuran flat dalam artian sebenarnya emang tampak lebih guede tp gak bs langsung dinilai kalau itu RUGI an tidak layak dipilih
NOTE :
ALVI SUDAH SURVEI LANGSUNG KE LAPANGAN MENGENAI KPR SYARIAH FLAT DALAM ARTI SEBENARNYA INI DAN ADA KOK JADI JANGAN PESIMIS KALO NAMANYA DOANG SYARIAH TAPI PRAKTEKNYA GAK BEDA DENGAN KONVENSIONAL!!! (Bagi yang nyari KPR Syariah kategori ini)
ALVI SENGAJA TIDAK MENYEBUTKAN PRODUK DISINI DIKARENAKAN ALVI JUGA BUKAN SEORANG AGENT DARI PRODUK TERSEBUT!!! INI HANYA PROSES PEMBELAJARAN ALVI DAN ALVI YAKIN BUAT SEMUA YANG MAU BELAJAR PASTI ILMU KITA AKAN SAMA (wong awalnya ALVI juga NOL BESAR soal KPR ini)
ANALISA INI BARU DILAKUKAN TERHADAP KPR SYARIAH YANG MENGANUT SISTEM FLAT DI PORSI CICILAN PER BULAN. KEMUNGKINAN DI ARTIKEL SELANJUTNYA AKAN DILAKUKAN PERBANDINGAN ANTARA KPR KONVENSIONAL DAN KPR SYARIAH (Soale ALVI br analisa KPR Syariah karena klo KPR Konvensional bisa beda2 cicilan perbulan soale ngikutin bunga berjalan jd kayaknya kalo analisa KPR Konvensional hrs minta breakdown langsung ke beberapa Bank trus baru dianalisa hehehhehe)
OHYA UNTUK PERCEPATAN PELUNASAN, ITU YANG KADANG MENIMBULKAN BANYAK MASALAH KARENA KADANG BANK 'MENJUAL KATA-KATA' ANUITAS INI SAAT PERCEPATAN PELUNASAN. DAN SEBAGAI PIHAK YANG DI AKAD TIDAK DISEBUTKAN NOMINAL DENGAN JELAS YAH DISITulAH LETAK KEKURANGAN SI NASABAH (silahkan search di mbah google, banyak keluhan mengenai KPR ini saat nasabah ingin melakukan percepatan pelunasan)
HIDUP ADALAH PROSES PEMBELAJARAN so mari kita belajar bersama-sama dan saling berbagi ilmu
Cheerrssss ^_^
